营销点评

文 / 徐星（科特勒咨询集团高级营销顾问）

第三章  上海商业发展趋势和目标

    一．上海商业发展趋势
    1．上海未来商业整体布局在5-8年内现有的格局不会出现质的变化，仓储式中心和郊区购物中心不会大规模的出现
一个商业中心区的形成，需要市政设施、产业、交通、消费群体等多方面因素的协同和配合。而这样一个规划的商业中心区的集聚形成，是一个较长期的过程，至少需要5到10年的时间才能初具规模。
例如浦东新上海商业城商圈的建设经过了近十年的从无到有、从疏到密的发展历程，直到现在，才初步呈现出有系统的业态业种配置，商业功能基本齐全。
    受制于商业发展的内在规律，在2006-2010年间，目前上海规划确定的商业布局和商业中心区域不会有太大变化。但随着郊区城镇新城开发的逐渐加快，城镇商业的发展变化会较中心城区更为显著。但在5-8年的中短期内，上海整体商业布局仍将保持现有的格局。在业态布局方面，仓储式中心和郊区购物中心不会大规模的出现。
    2．中长期上海商业整体布局将面临较大的调整
    上海作为我国经济、金融与贸易中心，商业发展具备得天独厚的优势。从中长期来看，随着经济保持稳定增长，居民购买力的不断提高，上海商业除了在商业零售总额、商业网点总量等方面将持续增长以外，商业区域的布局也将更加趋于合理。
根据国际大都市商业布局发展的普遍规律，结合目前上海城市总体规划，可以预测，按照目前上海的发展趋势，在2010-2020年间，上海城市人口的30％将留在在市区，40％分布于市区边缘，30％分布在郊区城镇。
这种人口迁移的趋势将对商业布局规划、商业中心区域的建设产生重大的影响。在这种人口布局的新情势下，结合相应的市政设施、交通系统等方面的协调规划发展，中长期来看（10-15年），上海商业布局将面临较大调整，商业发展的重心存在向郊区城镇迁移和扩散的趋势。
    3．商业中心区内部积极调整
    随着城市总体规划、商业规划的制定实施，经济增长带动居民消费能力提高等多方面因素的综合影响。未来上海市总体的消费能力、消费人口、商业零售总额等都将有着显著增加。商业需求的增加，使得今后城市商业中心的数量必定会增加，单个商业中心区的消费总额也会上升。
商业中心能量的上升，使得原有的商业区之间的平衡状态将会被打破，在新的平衡实现之前，原有商业中心区内部结构以及其周边的商业区都将会随着外部环境的变化作出调整。这种调整不仅只是“商业零售总额”、“商业门店数”这一类的数量指标的简单变化，更重要的是，商业区内原有各种业态之间新的组合关系以及新型业态的发展状况及趋势都将出现调整变化。
    4．各个重要商业中心在商业功能实现上将有所差异
    各个重要商业中心区在商业功能实现上，通常能满足消费者对于购物、餐饮、文化、休闲娱乐、旅游等方面的需求。因此，在主要商业功能实现上，各商业中心并无本质区别。
    但各个重要商业中心由于所面临的外部环境、交通系统、产业布局、作业方式、生活习惯以及周边的居住区域规模的不同，且各个商业中心区所在区域资源条件、历史文化和功能规划的独特性，因此，各个商业中心在功能细节上难免存在着差异。例如，南京东路商圈更多呈现出旅游、观光、文化、购物的功能组合；而徐家汇商圈则更多的呈现出商务、购物、展示、休闲、娱乐的功能组合；五角场商圈更多呈现出购物、休闲娱乐的功能组合。而且这些不同的商圈即使在同一商业功能的实现等级上也会有所差异。这些都是商业功能细节上的差异。
商业中心在功能细节上存在着一定的差异化，这使得在新一轮的上海商业发展中，从商业布局、商业功能和城市形态等各方面能更以细致的方式去满足不同消费者的个性需求。
    5．商业布局网络扩大至整个大上海地区
    根据调研发现，通常消费者所期望的购物区域是在距离工作或居所30分钟的行程内。（行程是步行行程、或自行车行程、或公共交通或自驾汽车的行程。）
    目前上海市现有的商业中心区绝大部分都集中在中心城区，这种商业布局状况的形成不仅有其自身的历史原因，而且上海中心城区人口密集对商业设施的需求旺盛，而郊县人口较少，有效需求相对不足的现象，也使得郊县地区商业设施的投资建设进展缓慢。
    随着新一轮上海城市总体规划的实施，上海市城市规划面积将由现在的600平方公里，扩大至6000平方公里的广大区域。并且，伴随着“一九六六六”规划的逐步实施，城市郊县地区的产业布局、人口分布将会更为合理，其对商业设施的需求也将逐步扩大。
    此外，随着城市经济发展，轨道交通网络的不断铺设，居民汽车普及率的上升，消费者的有效出行半径将会增大。
    因此，未来上海市商业中心区的分布将不仅仅集中在中心城区，占全市面积90％以上的郊县地区将是新兴商业中心区的有力发展空间。上海市发达的商业网络将遍布整个上海地区。

    二．上海商业布局规划目标
    过去的10年间，在上海市民消费水平不断提高、大规模的城市建设和发展、商业率先改革开放的形势下，上海商业取得了极大的发展和成就，基本形成了现代化国际大都市商业的框架以及上海作为亚太地区代表性的贸易中心、展示中心、采购中心的商业雏形，在全国范围内保持了领先的地位。然而还是可以从众多数据看出，上海与国际大都市在商业总量、人均商业面积、商业面积的坪效上仍存在较大的差距。
    结合国际大都市商业发展经验和规律，上海商业布局规划目标可以这样确定：促使商业布局更加合理、科学、优化，促进上海商业的繁荣与繁华，使得上海商业高速持续发展，从而加快上海实现国际化“购物天堂”的步伐。

第四章  国外大都市商业布局对上海的启示

    一．国外大都市的新城镇发展规律
    在新城镇的发展问题上，许多国外大都市早在20世纪50年代就成功实施了“大城市、大郊区”的新城镇发展战略。
    新城镇的发展，是大城市普遍在城市化发展到一定程度时必然要考虑的一个问题。大城市在经历了经济和人口的快速发展和扩张之后，中心城区经历了绝对集中状态和相对集中两个阶段之后，离心分散特征开始显现。大城市的发展从以向心集聚为主，转向以离心扩散为主。表现为城市的人口、工业、商业由内向外的离心迁移，中心城区的人口增长速度趋缓以及在城市总人口中的比重下降。
    研究显示，国外大都市在半个世纪的新城镇的发展过程中，遵循了一定的规律和积累了丰富的经验，总结新城镇的发展理论和实践，主要经历四个阶段，详见表1：

表1  国际大都市城市发展阶段

    大城市发展有着内在的普遍性规律，国际大都市的城市发展规律显示出：当人均GDP在4000-6000美元间，城市的离心力将会达到最大，离心分散特征也会在这一时期开始显现，结果可能导致城市的空心化问题。2003年上海人均GDP达到4911美元，应对这个情况特别加以研究和注意。
    研究显示，纽约、伦敦等国际大都市在进入“新结构城市”时期，其城市总体面积仅为上海总体面积的13％和25％，这也就意味着上海在未来新城镇的开发以及配套工业、商业、服务等的建设难度和力度上将远远大于上述大城市，在这一条件下，上海总体商业布局的规划和落实就显得更为严峻，未来商业布局模式的设想和论证也就更加刻不容缓。
    结合国际大都市成功经验，本文认为，上海新城镇发展方向将是“新结构城市”阶段，而目前上海正处于“新城镇”阶段向“新结构城市”阶段的转型和发展时期，在这一特定时期下，原有的“太阳系”商业布局模式将无法满足因城市快速扩张和城市人口、工业、商业由内向外的离心迁移现状，上海的总体商业布局需要一种更为适应现状和未来商业发展趋势的创新模式。
    同时，大城市商业发展的成功与否，并不取决于城市本身的大小，而更多在于大的形态结构和投资结构。只要综合考评大城市中心城区和郊区城镇的资源和能力优势，结合对大城市人口、经济、工业、商业、购买力、交通等诸多因素的现状分析和未来预测，形成适应城市功能特性和居民生活方式的多中心组团式城市结构，大城市的商业一样能够获得最佳的社会经济环境综合效益。

    二．国际大都市商业中心发展的规律

    美国、英国的国际大都市，在商业中心的变迁和发展中，基本遵循和集中体现了“城市－郊区－城市”的发展进程规律，如表2。

表2 国际大都市商业中心发展阶段

发展阶段	第一阶段	第二阶段	第三阶段
变化趋势	商业中心主要集中在大城市的中心城区。	由于城市公害带来的困扰，很多居民迁移到郊区居住，郊区商业迅速繁荣，商业中心由中心城区向郊区迁移；商业中心数量增多。	政府有针对性的制定商业规划，促进城市中心商业区复活，商业中心回归中心城区。

    相比较国际大都市的商业中心迁移和发展状况，可以发现，由于经济发展水平、商业发展条件的差异，不同的国家，不同的地区所处的商业发展阶段也有所不同。正如目前仍有许多发展中的国家和地区还在积极建设城市中心地区的标志性商业中心，并不能仅仅通过照搬国际大都市的一般规律或模式，就盲目来评判这类发展中城市的商业布局模式是否合理，而更多的应该结合这个城市的实际情况，从长远发展着眼，选择出效益最大、代价最低、真正适合这个城市的最佳商业布局和发展模式。
    就上海现状而言，虽然也存在着居民逐渐迁移到郊区居住的发展趋势，但究其成因和经济社会背景，都是与英国、美国等发达国家的国际大都市具有很大不同的。
    近年来，居民逐渐迁移到郊区城镇居住，其中政府的规划导向和市区的房价飞涨是两个主要的成因。在“一九六六”的规划指导思路下，郊区城镇在产业集聚、人口集中、交通配套以及土地集约等方面均有了强劲的发展支撑和依托。以松江新城、海港新城、嘉定汽车城、青浦新城、机场新城、南桥商业中心等为代表的重点郊区城镇进入了新一轮的蓬勃发展时期，根据自身在产业主导、交通枢纽、旅游主导、现代居住的不同特点和优势，在形成了独特的经济发展模式和产业布局结构基础上，更增加了区域集聚和辐射能力。另一方面，市区高居不下的房价水平也使得部分居民更倾向于选择郊区城镇来实现和满足居住和生活的需求。
    另外，上海在全国独一无二的重要地位也使得近年来上海常住人口数量呈现快速增长的态势，预计2020 年上海常住人口将达到3000万，这也从另一方面对郊区城镇的发展和升级提出了要求，其中也包括对商业总量、商业布局和业态结构上更高的要求。
    近三年的数据同时显示，上海郊区城镇商业已经进入高速的发展期。2004年，郊区城镇商业的发展速度更是远远大于市区商业的发展速度，显著的一个例子就是金山区的增长比全市平均水平高出50％以上。与此同时，郊区城镇对商业的需求也显示出持续旺盛的态势。
    因此，本文认为，由于经济发展水平、商业发展条件、居民作业方式和生活习惯上的巨大差异，上海在未来的商业中心变迁和发展中，会与国际大都市存在着较大的差异。主要表现为由于商业总量在未来将会持续不断的高速增长的态势，因此上海商业中心在未来数量的增多在所难免。同时考虑到郊区城镇产业迁移、商业匮乏以及有效需求巨大的现状和趋势，上海未来的新兴商业中心将会更多的集中在城市离心力较强的区域。

    三．国际大都市商业规划的主要模式

    比较我国和美国、英国、日本等发达国家的与商业发展相关的法规政策，可以看出，美国、英国和日本经过了几十年的市场经济发展后，与商业发展体系相适应的法律法规体系趋于完善，起到了中央和各级地方政府进行宏观指导和控制的作用，且在实践过程中随着城市社会经济发展和商业业态创新不断的进行修订和调整。详见表3。

表3 国际大都市商业规划模式

国别	美国	英国	日本
商业管理模式	规划为主	规划为主	审批为主
主要特征	商业规划具有很强的法律效率； 商业规划由地方政府负责； 制定规划的目标在于保护产权所有者和确保城市的适度发展； 规划必须具有弹性，合理聪明。	规划政策是议会通过的指导性法令； 鼓励综合性规划，内容应包括商业、零售、住宅、交通等多方面； 规划由地方政府以及地方规划机构制定； 规划方案的制定按照既定程序进行操作，周期一般较长。	通过制定法规来严格限制项目的审批； 商业项目审批由地方政府负责，从申请到批准通常历时一年，需经五个环节； 大型商业项目需促进周边区域的协调，同时评估其带来的人流、交通、环保等生活环境的影响。

    在以上三个发达国家中，英国和美国采用的规划为主的管理模式应对上海的商业布局规划管理更有借鉴意义，也与上海的规划管理现状比较接近。
    值得注意的是，由于这些发达国家在城市和商业规划方面的操作时间很长，实践经验丰富，因此在制定商业规划的时候，往往是与城市的总体发展规划、工业规划、住宅规划、交通规划等多个领域综合起来进行考量，力求各项规划在细节上也能够充分协调、互为补充，从而避免规划失误，最终发挥城市商业规划的最大功效。

    四．国际大都市规律研究对上海商业布局的借鉴意义

    1．城市商业规划的制定应放在经济社会发展规划和城市总体规划通盘考虑
    西方发达国家的商业在经历了长时间的自由竞争和发展后，政府已经基本上不干预，而是更多通过制定商业规划的模式来引导和规范商业的发展。商业布局研究是城市总体规划中的一个重要组成部分。
    上海在新一轮的商业快速发展中，商业布局规划的研究和制定也应该建立在城市总体规划、城市轨道交通发展规划以及城市分区规划的基础上，立足于整个城市的未来发展，进行统筹考虑。
    2．商业竞争日趋激烈，政府应该有保护中小零售商的规划考虑
    西方发达国家城市商业竞争激烈，而首当其冲的就是中小零售商。各国政府制定相关的法律法规，从宏观上对商业布局进行调控，限制大型商业设施的建设，保护中小零售商的利益。法国政府的《罗耶法》，日本政府的《百货店法》、《大店法》、《大店立地法》正是基于这个目的产生。
    上海的商业发展目前也进入了商业激烈竞争的阶段，这一点在中心城区商业上尤为突出。调查显示，目前上海市主要的商业中心，其日均租金都在20-40元/平方米，其中南京东路第一百货的日均租金更是达到35－60元/平方米。城市中心商业如此高的投资成本和进入代价对于中小零售商来说显然是难以承受的，同时也制约了上海在未来建设繁荣、多彩的多层面、多支撑的现代化商业格局。
    另一方面，市区商业的激烈竞争和高昂的进入代价也使得零售商将目光更多放到了郊区城镇商业，加速了郊区城镇商业的发展和繁荣。
    3．规划基础是从需求出发，任何与现实需求相违背的规划都将是无效的
    有消费需求，才会有商品供给。不同的消费者，他们的需求也不都相同。消费者对商品不同需求的分类，是商业总体规划和分级布局的基础。同时不论商业业态如何发展创新，商业网络如何重组，这种从需求出发的商业布局基础依然是有效的。西方发达国家在商业总体规划中，无不充分考虑了不同地区、不同层次消费者的差异化需求。
    正是出于消费者对商品不同需求的多样化和差异化，推动近年来上海商业布局的形成。
    4．商业中心区的形成过程，首先是条状商业街区，其次才是块状商业
    西方发达国家商业中心区的形成，一般都经历了以下五个阶段，见表4：

表4 西方发达国家商业中心区的形成

发展阶段	主要特征
第一阶段	居民聚集区开设一些满足日常生活必需的小商店，零星、松散、小而全。
第二阶段	主要道路形成，商业在原有的点状结构上沿街道延伸，形成条状结构的商业街，进而形成街区商业中心。
第三阶段	附近出现新的商业设施，或规划建设新的城镇。人流增加。
第四阶段	购物中心开始相对集中，条状商业街区向块状商业圈聚拢，逐渐向大型购物中心方向发展，商品齐全、档次拉开，开始满足不同层次的需要。
第五阶段	大型购物中心向超大型购物中心发展，人流增加，能够满足不同层次的需要。商业中心区域形成。

    可以预见，随着上海郊区城镇产业发展的加快和人口数量的增加，未来必将在郊区城镇形成新的商业中心区，且随着城市轨道交通的建设完善，这些新的商业中心区将对临近的商业设施产生集聚和辐射的作用，同时也会对中心城区原有商业中心区产生影响力。
    5．城市商业中心区可以存在多个，但中央商务区一般存在一个就可以了
在城市总体规划中，中央商务区与商业中心区既有区别又相互渗透。主要表现在中央商务区包含了部分商业中心区的内容，商业中心区也允许一定商务功能的存在。
    作为城市的中央商务区，一般只要一个就可以了，大型或特大型的城市可以考虑一主一副或一主两副的格局。但商业中心区往往存在多个，分布在城市的中心城区和主要城镇。
上海作为亚太地区有代表性的都市之一，具有较大的城市辐射力，兼有国际城市性质。中央商务区的建设，将对城市起到至关重要的影响。
    6．交通是商业布局规划中必须考虑的重要因素
    经验证明：交通是商业布局规划中必须考虑的重要因素，将直接影响商业效益的好坏。一般来说，交通方便、人流集中的地区容易形成商业的繁荣，而商业中心一旦形成，反过来又会吸引更多的人流，达到一定的规模时，商业的繁荣就会反过来妨碍交通。这一点在紧邻交通干道的商业中心区表现得更为突出。
    国外发达国家在进行新建大型商业项目的建设选址时，往往会优先考虑到交通枢纽地区，这一点在上海未来的商业布局规划中值得注意。
    7．城市用地功能变化对商业中心区的影响巨大
    随着城市结构的升级和城市产业布局的变化，城市用地功能也必然调整，由此引起商业中心区的转移、兴旺或衰落。
    英国的规划政策是议会通过的指导性法令，这些法令涉及商业、零售、住宅、交通等各个方面，其中包括对城市用地功能的指导性内容，例如新的工业区、新的住宅区、新的商业区的区域设定和发展计划，这些指导性内容将对城市商业中心区产生巨大的影响。
    由于城市功能布局的调整不是一成不变的，这就对上海在新一轮商业发展中对商业布局的规划研究提出了更高的要求。
    8．国际大都市在商业零售业规划制定上的明确目标
    伦敦市相关政府机构在整个商业零售业方面的规划制定上都是有着明确的目标：一是鼓励有效率的商业零售业发展，特别指出应以城镇中心为投资重点。每个商业项目在规划程序中，规划部门必须就商业活力、可行性、交通承受能力等各方面因素综合考量。二是注重不同业种、业态的商业设施合理配置结构，力求为消费者提供多样化、个性化的丰富选择。
    上海目前的GDP情况接近1977年的英国水平，且调查显示近年来上海郊区城镇的人口数量、购买力和商业需求均处于快速增长时期，郊区城镇商业对上海整个国民经济的贡献远远超越中心市区商业，未来更将维持这一发展态势。本文认为伦敦在商业零售业规划制定上的明确目标值得借鉴，上海在新一轮的商业发展中，应注重加大对郊区城镇商业中心的投资，保持和促进有效率的商业零售业发展。

第五章  上海商业布局理想模式设想

    一．对理想模式的总体设想

    本文认为，上海未来理想的商业布局将呈现“多点城市商业中心区结构”（简称银河系商业布局模式）
提出银河系的理想布局模式，是对照目前的商业布局模式而提出的，将现有的商业布局模式称之为“大中心商业布局模式”（简称太阳系商业布局模式）。
    本文认为，在2005年至2020年，上海的商业布局将由“太阳系”模式转变成为“银河系”模式。

    二．理想模式的发展转变

    太阳系的商业布局模式：在上海现有的以“四街四城”八个市级商业中心为商业核心、以十二个区域商业中心、特色商业街和社区商业为支撑的多层次的现代商业布局结构中，可以明显看出，基本上城市未来纳入规划重点发展的商业区域都在上海中心城区，由此中心城区就变成了一个具有巨大辐射力和集聚力的商业超级航母。
    而在以城市中心城区商业航母的核心的基础上，又形成了以城郊城镇商业为呼应点的商业布局结构。如图4所示，这就是“太阳系”商业布局模式的称呼由来。
    本文认为，在上海新一轮的商业快速发展中，未来商业布局模式由“太阳系”模式转变成为“银河系”模式将是大势所趋。“银河系”的商业布局模式符合上海社会经济发展趋势，符合上海城市总体规划和产业导向，同时更有助于上海积极推进和建设成为现代化国际商业大都市。
    银河系商业布局模式：在“银河系”商业布局模式中，将不再按照市级商业中心、区域商业中心、社区商业等概念划分商业等级，而是完全根据各个商业中心的规模、集聚和辐射的能力来划分为恒星级商业中心、行星级商业中心。多个恒星级商业中心分布在整个上海区域（包括中心市区和城郊城镇），恒星级商业中心将对行星级商业中心产生辐射和集聚的作用。恒星级商业中心和行星级商业中心互相作用、相辅相成，形成“银河系”的布局模式。如图5、图6所示（注：本处恒星级商业中心和行星级商业中心并不确指，仅仅是作为效果示意图使用）。

图1  上海市目前商业布局模式示意图（2004年）

图2  上海市未来商业布局模式示意图一（2020年）

    目前上海商业发展的矛盾在于：商业总量不足，但存在结构性的商业供应过剩。这就为未来商业迎来新一轮的高速发展提供了机会。
以城市人均商业地产面积为指标，与发达国家城市人均商业面积1.6平方米的水平相比较，上海人均面积仅为1.35平方米，如果考虑到上海的流动人口数量，这个指标将更下降为1.1平方米。可以看到，目前上海商业总量仍显示出不足的特征。

图6 上海市未来商业布局模式示意图二（2020年）

    但上海商业布局也呈现出结构性过剩的问题。上海中心市区原本商业配套就非常成熟，尤其是近年来新兴业态的引入更是推进了商业的升级，极大拉动了消费。在房地产投资和商业地产投资全面向好的态势下，商业供给一路上升。与此同时，反观上海郊区城镇，金山、松江、嘉定、南汇，或者被规划为产业主导型城镇、或者被规划为居住主导型城镇，都具有了配套商业发展的先天巨大优势，但商业发展却并没有显现出与城市总体规划一致的旺盛现象，随着郊区城镇的产业建设的大力推进、居住人口的迅速增加、轨道交通的建设落实以及城镇商业投资的逐步加大等诸多变化，这一需求缺口将更加突出，郊区城镇商业必将迎来新一轮的高速发展，甚至出现“井喷”态势。
    商业布局结构性过剩的另一个表现在于，即使在上海的中心城区，商业设施布局仍然存在缺乏差异性和系统性的问题。一方面，商业设施能够配套的社区只有50％，一些高档商务区、高档金融区或多或少存在着商业设施不足的情况；另一方面，部分中心区域例如卢湾区、黄浦区、静安区等老城区商业投资过热，商家和投资者一路追涨，带来了对城市中心交通、生活等多方面的巨大压力。这些鲜明对比说明，未来上海中心城区对商业布局的调整在所难免。
    在“太阳系”的布局模式将在未来逐渐被“银河系”布局模式所代替的过程中，上海现有的规模和能量较大的商业中心将首先演变成为一个位于中心城区的恒星级商业中心。这些恒星级商业中心分布在上海市区，集聚和辐射其周围的多个行星级商业中心。这些恒星级商业中心的规模和能量可能各不相同。
    随着各级商业中心自身规模和能量的变化发展，恒星级商业中心与恒星级商业中心、恒星级商业中心与行星级商业中心、行星级商业中心与行星级商业中心之间的地位和关系也都会发生变化。行星级商业中心可能由于交通系统的改善、产业布局的迁移、用地功能的变化、居住人口的增加，逐渐成长和发展为恒星级商业中心；恒星级商业中心也可能会由于产业结构的调整、居住人口的搬迁以及自身经营管理不善等因素，在规模和能量上逐渐萎缩至行星级商业中心的水平，甚至最后出现衰落、消亡。

    三．理想模式的主要特征

    1．特征分析
    未来“银河系”的商业布局模式将呈现出以下五个方面的特征：
    （1）按照商业中心的规模和能量来进行等级划分
    在“银河系”商业布局模式中，将不再按照市级商业中心、区域商业中心、社区商业等概念划分商业等级，而是完全按照各个商业中心的规模和规模、集聚和辐射的能力来划分为是属于恒星级商业中心还是行星级商业中心。
    恒星级商业中心和行星级商业中心互相作用、相辅相成。恒星级商业中心对行星级商业中心产生辐射和集聚的作用，行星级商业中心受恒星级商业中心的辐射和集聚。
    （2）各个恒星级商业中心的规模和能量不同
    各个恒星级商业中心的规模和能量不同也是由上海市现有的主要商业中心的现状所决定的，在“银河系”商业布局模式中将维持这一发展特征。
    从商业面积指标来看，同处于市级商业中心地位的新上海商业城商圈和豫园商圈相差近八倍。从商业销售额指标来看，同处于区域商业中心地位的徐家汇商圈和花木商圈也是不可同日而语。由此决定了未来处于恒星级商业中心的规模和数量都将是不相同的。
    从长期性来看，随着决定商业布局发展的多个因素的变化，例如产业布局、交通系统、用地功能、居住人口数量、经营管理水平等，各个恒星级商业中心的规模和能量也会逐渐发生变化。有可能由于规模和能量发展过大，由一个恒星级商业中心发展为两个恒星级商业中心，也有可能逐渐萎缩至行星级商业中心，甚至衰落和消亡。
    在“银河系”商业布局中，现有规模和能量较大的商业中心将首先演变成为一个位于中心城区的恒星级商业中心。随着城市郊区城镇商业的快速发展，未来在部分新兴区域也会出现恒星级商业中心。
    （3）恒星级商业中心集聚和辐射行星级商业中心
    商圈理论证明，一个大型商业中心的形成将对周边商业设施产生集聚和辐射的作用，这一过程首先是通过条状商业街区的延伸和靠拢，其次才是形成块状的商业圈。
    由于恒星级商业中心在规模、能量上的巨大优势，使得其会对周围的行星级商业中心产生集聚和辐射的作用。这些行星级商业中心受恒星级商业中心的带动和影响，但在其纳入恒星级商业中心的辐射范围后，又会反过来对恒星级商业中心产生制约和影响。
    举例来说，徐家汇商圈可以看作一个恒星级商业中心，宜山路建材家具街就是其集聚和辐射范围内的一个行星级商业中心。
    （4）规模和能量的变化发展使得各级商业中心彼此会产生作用力
    随着各级商业中心自身规模和能量的变化发展，恒星级商业中心与恒星级商业中心、恒星级商业中心与行星级商业中心、行星级商业中心与行星级商业中心之间的地位和关系也都在发生着改变，彼此会产生作用力。
    首先表现为恒星级商业中心和恒星级商业中心之间的作用力，分为此消彼长、一同增长和一同衰落三种形式。其次表现为恒星级商业中心和其辐射的行星级商业中心之间的作用力，这个作用力使得二者之间的动态始终处于一个“不平衡－暂时平衡－不平衡”的轨道中，直至彼此的规模和能量发生质的改变。再次表现为行星级商业中心与行星级商业中心之间的作用力，呈现出不规则的作用关系。
    各级商业中心作用力的产生一方面是由商业中心自身条件和经营管理决定的，另一方面则是由外部条件推动的，例如城市发展规划的修订、交通轨道的竣工、大型居民区的开发等，这些因素都会对一个商业中心产生巨大的推动力，由此产生该商业中心与其他商业中心相比能量突然增大或者减少，因而对其他商业中心产生作用和影响力。
    举例来说，如果将目前的四川北路商圈视为一个恒星级商业中心，五角场商圈也视为一个恒星级商业中心，假设四川北路经营状况每况愈下，那么四川北路这颗恒星将最终退化成为五角场恒星的一个行星，而本属于四川北路的多个行星也将被一并纳入到五角场的集聚和辐射轨道中去。而伴随上海商业竞争的日趋激烈，这一变化将是无法避免的。
    （5）恒星级商业中心在功能细节上存在着差异
    由于交通系统、产业布局、作业方式、生活习惯以及周边的居住区规模的不同，且各个商业中心所在区域资源条件、历史文化和功能规划的独特性，各个恒星级商业中心在功能细节上难免存在着差异。例如南京东路商圈更多呈现出旅游、观光、文化、购物的功能组合，而徐家汇商圈则更多的呈现出商务、购物、展示、休闲、娱乐的功能组合。
    恒星级商业中心在功能细节上存在着较大的差异化，正是使得上海在新一轮的商业发展中，从商业布局和城市形态方面更多展现出融汇国际、海纳百川的多元化、多支撑格局，城市精神也进一步的到了丰富和充实。
    2．各级商业中心的界定
    （1）恒星级商业中心的界定
    参照发达国家商业等级分类方法，在“银河系”商业布局模式中，界定恒星级商业中心的指标有五项，前两项为定量指标，后三项为定性指标。
 指标一：商业面积基数
    可以认定目前恒星级商业中心的商业面积应该在50万平方米以上。
    预测上海商业未来增长，2020年恒星级商业中心的商业面积应该达到80万平方米以上。
  指标二：商业零售总额基数
    商业零售总额，是指有实际经营场所的零售、批发、服务的商品总额。
    可以认定目前恒星级商业中心的商业零售总额应该在50亿人民币以上。
    2020年恒星级商业中心的商业零售总额应该达到100亿人民币以上。
  指标三：具有商业辐射力
    恒星级商业中心对周边的商业具有极强的辐射力和影响力。
    指标四：具有商业集聚力
    恒星级商业中心对周边商业具有极强的集聚力和向心力。
  指标五：业态、业种比较丰富齐全
    在一个恒星级商业中心里，业态、业种相对齐全，同时集购物、休闲、娱乐、旅游、文化、商务、展示等多种功能于一身，能够满足不同层次、不同地区消费者的各类需求。
    （2）行星级商业中心的界定
    在“银河系”商业布局模式中，行星级商业中心主要表现为四类商业形态：
    大型社区商业、特色商业街、专业市场和贸易分销中心。
    行星级商业中心处于恒星级商业中心的集聚和辐射范围内，受恒星级商业中心的作用和影响。自身具有特色性的功能定位，且在规模和能量上能达到一定的标准。
    举例来说，处于徐家汇商圈辐射范围内的宜山路建材家具街、衡山路休闲娱乐街，均具有较为明显的行星级商业中心特征。与其类似的还有，位于淮海路商圈辐射范围内的打浦桥商圈，是一个具有商务功能的特色行星级商业中心。一般来说，行星级商业中心的业态、业种的组合也是较为齐全和完善的，能够满足消费者的主要需求。
    3．各级商业中心与业态的关系
    近十年来，现代商业业态在上海的发展突飞猛进。无论是在购物中心的加快建设，还是在连锁商业的快速发展方面，均取得了极大的进展。同时，折扣店也正式登陆上海，涉及品牌服装、家电、食品、药品等多个商品，多个现代新型业态的出现和发展进一步缩短了上海距离现代化国际大都市的差距。
    （1）恒星级商业中心与业态的关系
    恒星级商业中心的自身特征决定了其对应业态的种类是相对齐全的，同时集购物、休闲、娱乐、旅游、文化、商务、展示等多种功能于一身。参照中国商务部最新发布实施的《零售业态分类标准》，恒星级商业中心和业态的关系应该具有以下特征：
    特征一：业态相对齐全。
    特征二：至少应具备一个以上的大型购物中心。
    购物中心根据该恒星级商业中心的区位不同分为市区购物中心和城郊购物中心，其共同处在于：商圈半径介于10000-50000米，商业面积达到10万平方米以上，租赁店数量达到100-200个以上，需包括百货店、大型综合超市、各种专业店、专卖店、饮食店、杂品店以及娱乐服务设施等。各个租赁店可以独立的开展经营活动、使用独立的信息系统，停车位通常在500-1000个以上。
  特征三：应有多种特色业态补充。
    由于恒星级商业中心巨大的商业集聚力和辐射力，多种特色业态也积极进行补充和错位。这些特色业态包括：仓储式会员店、折扣店、制造商直销中心、家居建材商店等。
    （2）行星级商业中心与业态的关系
    行星级商业中心与业态的关系主要表现如下：
    特征一：以特色性的功能和业态结构为主导。
    行星级商业中心遵循以特色性的功能和业态结构为主导，其他业态形式为其服务的结构模式。
    打浦桥商圈就是一个较为典型的例子，其距离淮海路商圈较近，自身主要功能为商务和居住功能，因此商业业态也就更多体现出为商务和居住配套的商业功能，包括大型超市、超市、专卖店、专业店、食杂店和便利店等，没有大型购物中心和百货店。
    特征二：业态组合与恒星级商业中心的业态有错位和补充的关系。
行星级商业中心由于处在恒星级商业中心的集聚和辐射范围内，因此业态上就呈现出与其错位和补充的关系。
    举例来说，七浦路商圈处在南京西路商圈辐射范围内，主要经营低价的服装服饰、床上用品、箱包手表等商品，这就正好与南京西路商圈形成了一个错位和补充经营的关系。其主导业态也更多体现商业服务特征，包括食杂店、便利店、专卖店、专业店和百货店。
    社区商业中心与业态的关系
    社区商业中心的发展主要取决于住宅用地的投放量和周边居民人数。鉴于其自身特征，商圈辐射范围一般不会超过5000米，主要是为周边相对固定的居民和部分流动顾客服务。
    视其服务范围大小，业态主要表现为大型综合超市、便利店、食杂店、折扣店、超市、仓储式会员店、家居建材商店等，业种则更多集中在餐饮、生活服务以及主副食品市场领域。